[한주감정평가사사무소 임하주 대표의 이야기 Part. 1]

주변의 세무사들에게 들어보니 부동산을 상속받거나 증여할 때 단순히 공시가격 등으로 신고하는 것을 납세자들이 선호하는 경우가 많다고 한다.

시세를 100% 반영하는 가격이 아니기 때문에 단순히 세율을 적용하면 세금을 적게 낸다는 생각을 하기 쉽다.

순간적으로 선택을 잘못하여 공시가격 등으로 세금신고를 하는 경우 향후에 더 많은 세금을 내야할 수 있고, 과세관청으로부터 직권감정이나, 추징 등이 발생할 여지가 있다.

상속세 / 증여세 신고자 입장에서는 어떻게 해야 하는 것일까?

감정평가를 받길 추천한다

우리나라는 상속세 및 증여세법에 따라 과세 원칙은 시가주의다. 쉽게 말해서 거래되는 금액으로 신고해야 한다는 의미다.

그래서 시가를 알 수 있는 경우 그 시가를 기준으로 신고하고, 시가를 확인할 수 없는 경우에 한하여 보충적으로 공시가격 등을 사용하여 신고하게 되어있다. 그런데 시가의 기준이 되는 것들이 여러 가지 규정되어 있다 보니 신고자 입장에서는 어려움에 빠지곤 한다. 

상속은 상속 전후 6개월, 증여는 전 6개월 후 3개월이다. 그리고 그 기간내 아래와 같은 금액이 있으면 시가로 인정되는데 간단히 살펴보면 다음과 같다.

• ① 해당재산의 매매사실이 있으면 그 가격 ② 감정평가사를 통해 받은 감정평가액 ③ 경매나 공매, 수용 등에 의해 평가받은 금액 ④ 유사매매 사례가격

  
  
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그런데, 부동산은 정가제 상품이 아니다. 정부정책, 개발사업, 여타 호재/악재 등에 의해 가격이 오르기도 하고 내리기도 하고, 거래가 많기도 하고 적기도 하고 마치 사람의 바이오리듬처럼 변곡점을 갖게 된다.

그러나, 감정평가가 진행될 경우 대상물건에 대한 가격형성요인 등을 분석하여 그 가치를 화폐액으로 계산하는 방식으로 진행하게 되는데 그 기본이 원가방식, 비교방식, 수익방식으로써 이 중 하나를 또는 전체적으로 고려하여 산정하기 때문에 정확한 부동산의 가치판단이 가능하다.

이렇게 정확한 가치판단이 된 근거(감정평가서)를 기준으로 상속세 및 증여세를 신고한 경우라면 향후 발생할 여지가 있는 불이익 등을 미연에 방지할 수 있을 것이다.

특히, 증여를 받은 또는 받게 되는 상속된 자산(부동산)의 양도를 고려 중인 경우나 가격이 꾸준히 상승할 것으로 판단되는 경우에는 대상물건에 대한 감정평가를 사전에 받아 그 기준금액을 확인함으로써 추정되는 관련 세금을 미리 확인하여 계획을 수립해야 할 것이다.

우리나라 자산의 80%는 부동산이라는 통계가 있다. 우리나라 국민만큼 부동산에 관심이 많은 국민이 있을까 싶다. 참고로, 부동산에 관심이 많거나 상속 또는 증여할 자산이 많으면 많을수록 상속 및 증여에 대한 미래에 대한 준비를 하고자 많은 감정평가가 진행되고 있다.

절세만 잘해도 내 부동산을 내 재산을 온전히 잘 지킬 수 있고, 현명한 절세계획과 함께 똑똑한 자산운용이 필요하다. 

주변의 세무사, 감정평가사, 공인중개사 등의 도움/활용하길 추천드린다.